Dalam melakukan pembelian rumah, Anda harus menyiapkan dana yang lebih dari harga rumah itu sendiri. Pasalnya, nanti akan terdapat beberapa pengeluaran lain seperti pajak pembelian rumah, hingga biaya mendadak yang bisa muncul sewaktu-waktu.
Namun biaya yang paling penting disiapkan selain harga rumah yang telah disepakati adalah pajak yang ditetapkan di atasnya. Hal ini karena pajak adalah biaya yang sudah ditetapkan dalam Undang-Undang hingga wajib untuk dibayarkan.
Sementara itu, apa saja pajak yang harus dibayarkan ketika melakukan pembelian rumah dan berapa nominal yang ditetapkan di atasnya? Simak rincian perhitungan pajak jual beli rumah yang akan dijelaskan di bawah untuk mendapatkan jawabannya!
Rincian Biaya Pajak Pembelian Rumah
Pajak yang dikeluarkan ketika melakukan proses jual beli properti seperti rumah adalah pembayaran yang sifatnya wajib dilakukan. Nantinya, pajak ini akan menjadi salah satu pendapatan negara yang digunakan untuk mensejahterakan rakyat.
Karena wajib dibayar, tentu Anda harus mengetahui hal ini sebaik mungkin agar bisa mempersiapkan estimasi dana yang cukup sehingga proses pembelian berjalan lancar. Beberapa rincian biaya serta pajak beli rumah yang perlu disiapkan antara lain:
1. Pajak BPHTB Jual Beli Rumah
Jika Anda kerap mendengar istilah PPh, maka pajak BPHTB memiliki sistem yang hampir sama. Bedanya, PPh adalah biaya pajak jual beli rumah yang dibebankan kepada pihak penjual. Sementara BPHTB adalah biaya pajak transaksi jual beli rumah yang ditanggung oleh pihak pembeli.
Adapun tarif BPHTB yang harus disiapkan adalah 5% dari harga rumah yang mana telah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Sementara itu, Anda bisa mengetahui jumlah NPOPTKP melalui ketentuan yang telah ditetapkan oleh pemerintah daerah di mana rumah itu berada.
Lebih singkatnya, besaran pajak BPHTB yang harus dibayar oleh pembeli rumah bisa didapatkan dengan menggunakan rumus berikut:
BPHTB = 5% x (Harga Rumah – NPOPTKP)
2. Pajak Pembelian Rumah PPN
Selanjutnya, biaya yang harus disiapkan oleh pembeli dalam transaksi jual beli rumah adalah PPN (Pajak Pertambahan Nilai). Disini PPN yang wajib dibayar merupakan pajak yang dikenakan atas adanya kegiatan penjualan properti meliputi apartemen, rumah, kondominium, dan sebagainya.
Adapun PPN baru dikenakan kepada pembeli jika penjual yang menawarkan rumah adalah suatu badan usaha ataupun developer yang masuk golongan PKP (Pengusaha Kena Pajak). Adapun kewajiban PPN yang harus ditunaikan oleh pembeli adalah sebesar 10% dari harga tanah.
Namun terdapat juga beberapa bangunan yang dibebaskan dari pajak PPN dengan batasan yang telah ditetapkan oleh Menteri Keuangan serta pertimbangan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah. Beberapa bangunan yang termasuk dalam jenis ini antara lain:
- Rumah yang sederhana
- Rumah susun sederhana
- Pondok boro sederhana
- Asrama siswa dan mahasiswa
- Perumahan lainnya yang serupa
3. Biaya Cek Sertifikat
Biaya selanjutnya yang harus Anda siapkan dalam membeli rumah beserta lahannya adalah biaya untuk cek keaslian sertifikat tanah. Pasalnya, bisa saja terdapat oknum nakal yang memalsukan sertifikat untuk menipu para pembeli properti.
Walau biaya yang dikeluarkan relatif tidak begitu besar, hal ini tetap harus Anda persiapkan dan lakukan agar tidak terjadi hal yang tidak diinginkan terkait pembelian rumah. Selain itu, cek sertifikat juga harus dilakukan untuk melegalkan sertifikat rumah yang nantinya dibeli.
Untuk melakukan prosedur pengecekan sertifikat, datangi kantor pertanahan yang ada di setiap kota/kabupaten.
4. Biaya Akta Jual Beli (AJB)
Komponen pajak pembelian rumah lainnya yang harus diperhitungkan yaitu biaya untuk membuat AJB (Akta Jual Beli) sebanyak 1% dari harga rumah yang telah disepakati. Biasanya, biaya AJB akan dikenakan ke pihak pembeli, kecuali terdapat kesepakatan negosiasi lainnya dengan penjual.
Walau sudah dipatok dengan biaya di atas, akan lebih baik jika Anda menyiapkan uang lebihan. Hal ini karena terkadang beberapa PPAT ( Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai penanggung jawab meminta biaya melebihi 1% tersebut.
Tetapi apabila merasa harga yang diminta PPAT terlalu tinggi atau mahal, lakukanlah negosiasi agar bisa mendapatkan kesepakatan yang menguntungkan untuk kedua pihak.
5. Biaya Balik Nama Sertifikat
Biaya pajak membeli rumah selanjutnya yang harus diperhitungkan yaitu biaya untuk balik nama sertifikat. Sementara itu, dana yang harus dipersiapkan untuk melakukan hal ini yaitu sebesar 2% dari harga transaksi atau menyesuaikan peraturan daerah yang telah berlaku.
Adapun proses ini wajib dilakukan secara mandiri oleh pihak pembeli kecuali jika rumah yang dibeli adalah langsung dari developer. Dalam mengurus sertifikat kali ini, beberapa prosedur yang harus dilakukan adalah melakukan tanda tangan pelunasan AJB dan juga pengurusan sertifikat ke BPN oleh PPAT.
Karena membutuhkan beberapa waktu untuk pemrosesan data, biasanya sertifikat balik nama baru selesai dalam jangka waktu hingga 2 minggu.
Pajak Pembelian Rumah yang Dikenakan Pada Pihak Penjual
Selain mengetahui berbagai perhitungan pajak membeli rumah yang dibebankan pada pihak pembeli, akan lebih baik jika Anda juga mengetahui pajak yang dikenakan pada pihak penjual. Hal ini untuk menghindari adanya penipuan akibat kurangnya pengetahuan terkait yang dimiliki.
Adapun beberapa komponen biaya serta pajak pembelian yang dibebankan untuk pihak penjual antara lain:
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Karena dalam transaksi jual beli properti rumah pihak penjual menerima uang atau penghasilan, maka nantinya pajak penghasilan akan dikenakan untuk pihak penjual. Berdasarkan peraturan yang telah tertera secara resmi, besaran PPh yang harus dibayarkan yaitu 2,5%.
Untuk menghitung PPh yang harus dikeluarkan, gunakan rumus 2,5% x Harga Jual Rumah. Misalnya saja Anda menjual properti rumah dengan harga Rp700 juta, maka PPh yang wajib dibayarkan yaitu 2,5% x Rp700 juta = Rp17.500.000.
Adapun pembayaran ini harus dilakukan sebelum diterbitkannya Akta Jual Beli (AJB) sesuai dengan harga yang sudah disepakati oleh pihak penjual dan juga pembeli.
2. Pajak Bumi Bangunan (PBB)
PBB adalah pembayaran wajib yang termasuk dalam pajak pembelian rumah pribadi atau rumah bekas. Sebelum melakukan penyerahan rumah pada pemilik baru, pihak penjual harus melunasi PBB rumah tersebut terlebih dahulu.
Adapun NJKP (Ni;ai Jual Kena Pajak) yang telah ditetapkan untuk rumah di atas harga Rp1 miliar adalah sebesar 40% dan untuk di bawah Rp 1 miliar adalah 20%. Dengan begitu, Anda bisa menghitung PBB rumah dengan menggunakan rumus berikut ini:
PBB rumah (harga di atas Rp 1 miliar) = 0,5% x 40% x (NJOP-NPOPTKP)
PBB rumah (harga di bawah Rp 1 miliar) = 0,5% x 20% x (NJOP-NPOPTKP)
3. Biaya Notaris
Dalam melakukan transaksi jual beli rumah, Anda akan memerlukan notaris atau PPAT yang ada di wilayah rumah tersebut. Walau umumnya ditanggung oleh pihak penjual, Anda juga bisa melakukan negosiasi akan pembagian biaya notaris penjualan rumah nantinya.
Adapun cara menghitung biaya serta pajak dalam transaksi pembelian rumah, Anda cukup menjumlahkan biaya di atas menjadi satu sesuai dari sudut pandang pihak pembeli atau penjual.
Pajak pembelian rumah adalah hal yang wajib dibayarkan karena telah diatur secara resmi di Undang-Undang. Jadi, jangan lupa untuk memperhatikan informasi di atas dengan sebaik mungkin, ya!
